서울 전역·경기 12개 지역 토지거래허가구역 지정!
토지거래허가구역이란 무엇인지 부터 서울·경기 지정 지역, 실거주 2년 의무, 대출규제(LTV 40%), 허가신청 절차, 매매·해제·확인방법, 위반 시 제재까지 한눈에 정리했습니다.
토지거래허가구역 뜻과 지정 목적
쉽게 말하면, ‘나라의 허락 없이는 집을 사고팔 수 없는 구역’입니다. 거래 과열과 투기를 막고, 실거주 중심으로 시장을 돌리려는 장치예요.
정확히는, 국토교통부 또는 지방자치단체장이 가격 급등·투기 억제·공익적 토지 이용 질서 확립을 위해 지정하는 특정 지역을 말합니다. 이 구역에서 일정 면적 이상의 토지·주택을 거래할 때는 계약 전 관할 관청의 허가를 받아야 법적 효력이 발생합니다.
서울·경기 토지거래허가구역 지정 지역
쉽게 말하면, 서울은 전 자치구가 포함되고, 경기는 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·장안·팔달)·용인(수지)·의왕·하남 등 핵심 지역이 지정됩니다.
정확히는, 지자체 고시(또는 공고)에 따라 지정 기간·면적·대상 주택이 명시되며, 동일 단지 연립·다세대가 포함될 수 있습니다. 세부 범위는 지자체 고시문과 토지이음 지도에서 최종 확인하세요.
| 권역 | 포함 지역 (예시) | 특징 |
|---|---|---|
| 서울 | 25개 전 자치구 | 전역 지정(아파트 및 동일 단지 연립·다세대 포함 가능) |
| 경기 12개지역 |
과천·광명·성남(분당구·수정구·중원구)·수원(영통구·장안구·팔달구)·안양(동안구)·용인(수지구)·의왕·하남 등 | 강남 접근성·핵심 수요지 중심 |
토지거래허가구역 확인 방법
토지거래허가구역 확인은 다음 4가지 경로로 가능합니다. 가장 정확한 방법은 토지이음과 지자체 고시문을 병행 확인하는 것입니다.
① 토지이음
- [토지이음] 사이트에 접속합니다. (포털 검색창에 ‘토지이음’ 입력)
- 상단 메뉴에서 ‘이음지도’ → ‘토지이용계획 열람’ 클릭
- 주소 또는 지번 입력 후 조회
- 결과창 왼쪽의 ‘토지거래허가구역’ 항목 확인
- 지정 사유·기간·범위까지 상세 열람 가능하며, 지도상 빨간색으로 구역이 표시됩니다.
② 경기부동산포털 (GRIS)
- 지도 검색 후 허가구역 색상 표시로 직관적 확인 가능
- 지정 사유·기간·면적 등 세부 정보도 함께 제공
- 경기도 내 지역(성남·과천·용인·수원 등)에 가장 적합
③ 지자체 홈페이지 (도시계획·고시공고 메뉴)
- 각 시·구·군청 홈페이지의 ‘도시계획/고시공고’ 메뉴 진입
- ‘토지거래허가구역 지정 공고’ 문서(PDF) 열람 가능
- 공고문에는 지정 기간·범위·면적이 구체적으로 명시됨
- 최근 변경·연장 여부 확인 시 가장 신뢰도가 높음
④ 온라인 부동산포털 및 중개 플랫폼
- 네이버부동산·온나라부동산포털 등에서도 확인 가능
- 다만 정보 업데이트 시차가 있으므로, 반드시 공식 사이트(토지이음·지자체)로 재확인 필요
- 토지거래허가구역은 변경·연장 가능 지역이므로, 거래 직전 최신 공고문 확인이 필수입니다.
💡 TIP: 가장 빠른 방법은 토지이음(이음지도)에서 지번 검색 후, 빨간색 표시 여부로 확인하는 것입니다. 단, 실거래 전에는 반드시 지자체 공고문으로 교차검증하세요.
토지거래허가구역 실거주 의무 및 대출 기준 정리
토지거래허가구역에서는 단순히 매매계약만으로는 거래가 완료되지 않습니다. 매수자는 허가를 받은 뒤 실제로 거주해야 하며, 이를 어길 경우 허가 취소 및 과태료 부과 대상이 됩니다.
- 실거주 의무: 취득일로부터 최소 2년 이상 실제 거주해야 함
- 전세 끼고 매입(갭투자) 불가 — 실거주 요건 미충족 시 거래 무효 처리 가능
- 외국인·타 지역 거주자도 동일하게 실거주 계획서를 제출해야 함
- 연립·다세대주택도 동일 단지 내 아파트가 포함된 경우 적용
대출 규제 역시 강화되었습니다. 정부는 주택가격 급등과 투기 수요 차단을 위해 금융 규제를 병행하고 있으며, 이에 따라 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 대폭 축소되었습니다.
| 구분 | 기존 | 변경(규제지역 적용 후) |
|---|---|---|
| 주택담보대출비율(LTV) | 70% | 40% (대폭 하향, 규제 강화) |
| 총부채상환비율(DTI) | 60% | 40% (대출한도 축소) |
| 대출 가능 금액 | 최대 6억 원 | 주택가액별 2~6억 (15~25억: 4억, 25억 초과: 2억) |
| 스트레스 금리 | 1.5% | 3.0% (대출심사 강화) |
요약하자면, 주택담보대출비율(LTV) 40%, 총부채상환비율(DTI) 40% 규제가 동시에 적용되며, 15억 초과 주택은 최대 4억 원, 25억 초과 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능합니다. 이는 토지거래허가구역 실거주 의무와 함께 투기 수요를 차단하기 위한 정부의 선제적 조치입니다.
✅ 핵심 요약: 실거주 2년 의무 + 주택담보대출비율(LTV) 40% + 총부채상환비율(DTI) 40%
→ 허가 없이 매매하면 무효, 실거주 미이행 시 과태료 부과
토지거래허가구역 매매 방법 및 절차 (계약 전 허가 필수)
일반 매매처럼 계약서를 먼저 쓰면 안 됩니다. 반드시 관할 구청의 허가를 받은 뒤 계약을 확정해야 법적 효력이 생깁니다.
- 매수자·매도자 조건 협의 (가격·일정)
- 허가 신청서 작성 — 매도·매수인 공동 제출
- 관할 시·군·구청 접수(신분증, 매매(예정)계약서, 입주(사용)계획서, 자금조달계획 등)
- 허가 심사 약 15일 내외(보완 시 연장)
- 허가증 교부 후 계약 효력 발생
- 허가조건 이행(실거주 2년 등)
참고: 주택·아파트 모두 허가 대상입니다. 단독·다가구는 주로 토지면적 기준, 아파트는 실거주 목적 중심으로 심사합니다. ‘동일 단지 내 1개 동 이상 포함된 연립·다세대’도 허가 대상이 될 수 있습니다.
토지거래허가구역 시행일 및 허가 필요 시점
2025년 10월 16일 0시부터 서울 전역 및 경기 12개 핵심 지역은 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정되며, 10월 20일부터 토지거래허가제 효력이 본격 적용됩니다.
쉽게 말하면, 지정 고시의 효력 시작일 이후 계약부터 허가가 필수입니다.
| 계약 시점 | 허가 필요 여부 | 실거주 의무 |
|---|---|---|
| 효력 시작일 이전 | 불필요 | 없음 |
| 효력 시작일 이후 | 필수 | 주택 2년 실거주 |
법적 근거: 「부동산 거래신고법」 — 고시 효력일 이후 계약은 ‘계약 전 허가’ 의무, 무허가 계약은 무효 가능.
토지거래허가구역 허가대상 면적·거래 제한·지정 기간
쉽게 말하면, 면적이 기준을 넘으면 허가가 필요하고, 투자 목적으로 사는 건 거의 불가능합니다.
- 허가대상 면적(예): 주거 60㎡↑ / 상업·공업 150㎡↑ / 녹지 200㎡↑
- 거래 제한: 전매·임대·전세 끼고 매수 등 투자 목적 거래 금지. 실수요만 허용.
- 지정 기간: 통상 최대 5년 내. 시장 상황에 따라 연장·해제 가능.
정확히는, 지역별 고시에서 면적·용도·예외가 다를 수 있으므로 관할 고시문으로 최종 확인하세요.
토지거래허가신청 절차 및 필요서류
요약: 계약 전 관할 시·군·구청에 매도·매수인이 공동으로 허가를 신청하고, 입주(사용)계획서로 실거주(실사용) 의사를 증명해야 합니다. 심사 후 허가증 교부가 되어야 계약 효력이 발생합니다.
✅ 신청 절차
- 신청 기관: 거래 대상 토지·주택의 관할 시·군·구청
- 신청 기한: 통상 계약 예정일로부터 15일 이내 · 계약 전 신청
- 신청 주체: 매도인·매수인 공동 신청 (대리 가능, 위임장·신분증 지참)
- 심사 기간: 약 15일 내외 (보완요구 시 연장 가능)
- 효력 발생: 허가증 교부 이후 계약 효력 발생 · 허가조건(실거주 등) 반드시 이행
📄 토지거래허가 신청 시 준비서류
- 공동 신청서 (매도자·매수자)
- 매매(예정)계약서 또는 조건부 계약서
- 입주(사용)계획서 — 실거주·실사용 목적 증빙
- 자금조달계획서 및 자금 출처 증빙자료
- 신분증 사본, 토지대장, 건축물대장 등 관할청이 요구하는 부속서류
⚠️ 주의: 허가 없이 체결한 계약은 무효가 될 수 있습니다. 투자·임대·전매 등 실수요 외 목적은 허가가 거절될 수 있으며, 허가 후에도 실거주(실사용) 이행을 점검합니다.
토지거래허가구역 위반 시 제재·과태료·주의사항
무허가 거래는 계약 효력 무효가 될 수 있고, 실거주 의무를 지키지 않으면 허가 취소 + 과태료가 나옵니다. 허위 신고 시 허가 철회·재거래 제한 등 추가 불이익이 따릅니다.
세제·단속 강화도 병행됩니다. 규제지역에서는 다주택자 취득세·양도세 중과, 분양권 전매 제한, 청약 재당첨 제한이 적용되고, 국토부·금융위·국세청·경찰청이 허위신고·갭투자·법인 명의 거래 등 불법행위를 기획조사 및 수사합니다.
토지거래허가구역 해제 및 확인 방법
토지거래허가구역 해제란, 부동산 시장 안정과 투기 억제를 위해 지정된 구역이 시장 상황이 진정되거나 과열 우려가 해소되었을 때, 지자체장 또는 국토교통부 장관의 결정으로 효력을 종료하는 것을 말합니다.
정부는 주택 가격·거래량·미분양 지수 등을 종합적으로 고려해 일정 기간(보통 2~5년) 후 연장 또는 해제 여부를 검토합니다. 최근에는 일부 지역의 거래 위축·주택 공급 확대 등을 이유로 해제가 논의되기도 했습니다.
✅ 토지거래허가구역 해제 여부 확인 방법
- 토지이음 사이트 (www.eum.go.kr)에서 토지이용계획 확인 후 ‘토지거래허가구역’ 항목이 사라졌는지 확인
- 관할 지자체 고시/공고 → “토지거래허가구역 해제 공고” 문서 열람
- 국토교통부 공고문 → ‘고시 제○○호’ 형태로 해제 지역·시기 확인
💡 TIP: 토지거래허가구역 해제는 즉시 효력이 발생하지 않고, 공고일 다음 날 0시부터 시행되는 경우가 많습니다.
따라서 거래 직전에는 반드시 해제 공고문과 효력 시작일을 확인하세요.
현재(2025년 10월 기준) 서울 전역과 경기 12개 지역은 여전히 토지거래허가구역으로 유지되고 있으며, 정부는 시장 안정 추세를 지켜보며 향후 2026년 말 이전 해제 여부를 검토할 계획입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 외국인도 실거주 의무가 있나요? A. 네, 동일하게 2년 실거주가 원칙입니다.
Q. 연립·다세대도 항상 포함인가요? A. 동일 단지 포함 여부와 고시 범위에 따라 달라집니다. 지자체 고시로 최종 확인하세요.
Q. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요? A. 계약이 무효가 될 수 있으며, 실사용 의무를 지키지 않으면 허가 취소·과태료 등의 제재가 발생할 수 있습니다.
한 줄 요약: 지금은 ‘계약’보다 ‘허가와 거주 계획’이 먼저입니다. 거래 전 토지거래허가구역 확인 → 실거주 증빙 → 허가 신청 절차를 순서대로 점검하고, 계약 직전 지자체 고시로 반드시 재확인하세요.
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