2025년 6월 28일부터 주택담보대출 규제가 대폭 강화됩니다.
수도권 주담대는 최대 6억 원까지만, 다주택자는 대출 금지, 생애최초 구입자도 LTV가 70%로 제한되는 등
부동산 시장에 실질적인 영향을 미치는 최신 대출 규제 내용을 정리해드립니다.
2025년 6월 주택담보대출 규제 주요 변경 사항
- 수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원으로 제한
- 다주택자 신규 대출 전면 금지, 1주택자도 기존 주택 처분 조건 필요
- 6개월 이내 실거주 전입 의무 도입
- 생애최초 주택구입자도 LTV 70%로 하향
- 생활안정자금 목적 대출은 최대 1억 원까지만 허용
다주택자·수도권 중심 규제 이유는?
올해 수도권 아파트값 반등과 함께 주택담보대출 규모가 다시 증가세로 돌아서자, 정부는 가계부채 관리 차원에서 긴급 조치를 취했습니다. 2025년 상반기 중 특히 서울 강남권·경기 일부 지역의 매수세가 과열되면서, 투기 수요를 억제하고자 규제가 강화된 것입니다.
규제 지역별 차등 적용 방식
📍 수도권 및 투기과열지구
- 주담대 신규 한도 6억 원
- 1주택자 추가 대출은 기존 주택 처분 후에만 가능
- 다주택자는 대출 전면 금지
- 6개월 내 실거주 전입 의무 조건 신설
📍 생애최초 주택구입자
- 수도권은 LTV 70% (기존 80%)로 하향
- 지방은 LTV 80% 유지
📍 생활안정자금 목적 대출
- 기존 2억 → 1억 원으로 대출 한도 축소
실거래자 입장에서 주의할 점
✅ 2025년 6월 28일 이전 계약이라면 이전 규정이 적용되어 한도제한이나 실거주 요건을 받지 않습니다.
✅ 생애최초 구입자도 규제 대상이므로 대출 계획을 다시 검토해야 합니다.
✅ 실거주 목적이라 하더라도 '실제 전입 여부'를 금융당국이 지속 점검할 예정이며, 위반 시 대출 회수 가능성도 있습니다.
서울 아파트 평균 시세 기준 자기자금 부담
서울 아파트의 평균 매매가는 약 14억6천만 원이며, 종전에는 LTV 70%를 적용해 10억2천만 원까지 대출이 가능했습니다. 그러나 이제는 6억 원으로 제한되면서 평균 대출액이 4억2천만 원 감소하고, 실입주를 위해 8억6천만 원 이상의 자기 자금을 보유해야 하는 상황입니다.
고가지역 실입주 장벽 심화
서초·강남구는 평균 시세가 30억 원을 넘으며, LTV 50% 적용 시에도 과거엔 15억 원 이상 대출이 가능했습니다. 그러나 현재는 6억 원까지만 대출이 가능해 25억 원 이상 현금이 있어야 강남 입주가 가능합니다. 이로 인해 현금 부자들만의 리그라는 비판이 제기되고 있습니다.
서울 74% 아파트가 직접적 규제 영향
서울 25개 자치구 중 18개 구가 이번 대출 규제로 인해 평균 대출금이 줄어들게 되며, 전체 재고 아파트 중 약 74%에 해당하는 127만6천여 가구가 직접적 영향을 받습니다.
매수심리 위축과 '거래 절벽' 현실화
실거주 전입 의무와 대출 한도 제한으로 인해 중개업소에서는 매수문의가 급감하고 있으며, 매수를 저울질하던 실수요자들도 관망세로 돌아섰습니다. 시장 전반에 거래 절벽이 현실화되고 있습니다.
은행권, 비대면 대출 중단 사태까지
정부의 주택담보대출 규제가 6월 28일부터 전격 시행되자, 국내 주요 시중은행들이 비대면 가계대출 창구를 전면 중단하는 초유의 사태가 벌어졌습니다.
KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행은 모두 모바일 앱과 인터넷을 통한 주담대 및 신용대출 접수를 차단했고, 일부 은행은 전세대출까지 포함한 모든 비대면 대출을 막은 상태입니다.
이는 금융당국이 규제 발표를 불과 하루 전인 27일 오후에 기습 발표했기 때문입니다. 은행들은 전산 시스템을 개편할 물리적 시간이 부족했고, 오류나 부정 승인 가능성을 우려해 대출 신청 자체를 차단한 것입니다.
신한은행의 경우 비대면 신용대출만 열어두고 있으나 주담대와 전세대출은 모두 중단한 상태이며, 농협은행은 사실상 모든 비대면 대출을 중단했습니다. 특히 신용대출의 경우 실행의 60~70%가 비대면이었던 만큼, 급전이 필요한 차주들의 피해가 현실화될 것으로 보입니다.
일부 은행은 비대면으로 대출 실행 시 0.1~0.2%P 금리 우대를 제공해 왔기 때문에, 이번 중단으로 인해 우대금리를 적용받지 못하는 사례도 발생하고 있습니다.
금융당국은 6월 30일(월)부터 비대면 창구 재개를 독려하고 있으나, 은행권은 "최소 1주일 이상은 필요하다"는 입장을 보이고 있어 당분간은 창구 직접 방문 외엔 대안이 없는 상황입니다.
5대 은행 비대면 가계대출 신청 중단 현황
| 은행 | 신청 중단한 상품 | 신청 가능한 상품 |
|---|---|---|
| KB국민은행 | 주택담보대출 · 신용대출 | 전세대출 |
| 하나은행 | 주택담보대출 · 신용대출 | 전세대출 |
| 우리은행 | 주택담보대출 · 신용대출 | 전세대출 |
| 신한은행 | 주택담보대출 · 전세대출 | 신용대출 |
| NH농협은행 | 주택담보대출 · 전세대출 · 신용대출 | - |
외곽지역 수요 이동 및 풍선효과
6억 원 이하 대출이 가능한 지역은 노원·도봉·강북·금천·관악·구로·중랑 등 7개 구에 국한되어 있으며, 이로 인해 서울 외곽 및 경기·인천 등지로 수요가 이동하는 '엑소더스' 현상이 예상됩니다.
정책자금 축소로 2030세대 타격
생애최초, 신혼부부, 신생아 특례 등 정책대출 한도가 기존 2억5천~5억 원 → 2억~4억 원으로 축소되면서, 자금 여력이 부족한 2030세대는 외곽 이탈이 가속화될 수 있습니다.
불법 대출·편법 유입 가능성도
신규 사업자 등록을 통해 불법 사업자 대출을 받거나, 단기 대부업체 자금을 활용한 편법 대출 사례도 늘어날 가능성이 있습니다. 금융당국의 철저한 사후 감독이 요구됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 규제 시행일 전에 집 계약하면 괜찮나요?
A. 네, 6월 28일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 이전 규정이 적용됩니다.
Q2. LTV가 낮아지면 얼마까지 대출 가능하죠?
A. 예를 들어 7억 원 주택을 구매할 경우 생애최초 구입자는 70%인 4.9억까지 대출 가능합니다.
Q3. 주담대 외에 다른 대출도 막히나요?
A. 신용대출, 정책 대출도 소득 기준이 강화되어 사실상 대출 가능 금액은 줄어들게 됩니다.
맺음말
주택담보대출 규제는 단순히 ‘대출 가능 여부’뿐 아니라 실수요자들의 자금계획에도 영향을 줍니다.
매매계약 시점, 실거주 요건, 한도 제한 등을 꼼꼼히 확인하고, 변경되는 규제 사항을 기반으로 금융계획을 재정비하는 것이 필요합니다.
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